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敷金が返ってくる引越し前の「掃除術」!返還額UPにはココを掃除すべし

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敷金が返ってくる引越し前の「掃除術」!返還額UPにはココを掃除すべし

敷金が返ってくる引越し前の「掃除術」!返還額UPにはココを掃除すべし どこの引越しマニュアルを見ても、「退居時に掃除をしておくと敷金が返ってきやすい」と書かれています。ですが明確な決まりがあるわけでもなく、結局どこまで掃除をすればいいのかわからなくて困ってしまいますよね。

 

敷金が全額返ってくるのか一部の返還になるのかを決める重要な基準として、「原状回復」という「考え方」があります。これからご紹介する原状回復についての知識を押さえておけば、しっかりと敷金を変換してもらうことも可能です。

 

なにかとお金が入り用な新生活のスタートを万全に切るためにも、退居前に効果的な掃除してできるだけ多くの敷金を返してもらいましょう。

 

 

1.退居時の引越しに掃除しなかったらどうなる?

2.敷金が返金される場合、金額の相場は? いま住んでいる部屋から引越しするときに部屋の掃除を行わないと、敷金が返ってこなかったり、下手をすれば追加で費用を請求される可能性もあります。

 

ただし借りている住宅から退居する際、部屋を綺麗に清掃しなければならないという義務が借主(賃貸住宅を借りている人)に課せられているわけではありません。家財道具を運び出したら、そのまま大家さんや管理会社に鍵を返して終わりにすることも可能です。

 

では汚れたままの部屋の掃除を誰がするかといえば、部屋の所有者である大家さんや管理会社です。このとき掃除にかかった費用のうち、借主が汚した分については借主に支払う義務が発生します。

 

掃除をする義務はないけれど、汚してしまった部分を元に戻す費用は負担しなければならないとなると少し複雑に聞こえるかもしれませんね。以下でもう少し詳しく解説します。

 

◆敷金返還とは

そもそも敷金とは、賃貸住宅を借りる契約を結ぶ際に、通常の家賃とは別に何か月分かの家賃を先払いしておく制度です。敷金は何か大きな損害が発生したときや、家賃の支払いが遅れたときなどに備えて、あらかじめ担保として管理者へ渡しておく保証金のようなものです。

 

そのため何の問題もなく契約満了を迎えれば、退居時に管理者から借主へ全額返却されるお金です。これが「敷金返還」です。一方で、敷金が全額返還されない場合とは一体どういったときなのでしょうか?

 

たとえば本来納めるべき家賃の支払いが遅れていると、敷金から未払い分を差し引いた残額が返還されます。また退居後の部屋が汚かったり、どこかが破損しているなど、そのままでは次の人へ貸せないような場合に、きれいにするためにかかった費用も、敷金から差し引かれます。その清掃と修繕にかかった金額が敷金をオーバーする場合は、オーバーした分の費用を請求されることもあります。

 

しかし部屋というものは普通に生活していても、多かれ少なかれ汚れるものです。長年住んでいれば壁や床が日焼けして色褪せてしまうこともあります(これを経年劣化といいます)。こうした借主にはどうすることもできない経年劣化まで、修繕費用を請求されたらたまったものじゃありませんよね?

 

多種多様な部屋の修繕費用を、貸した人と借りた人のどちらが/どの程度負担すべきか?この問題に答えを出すのが「原状回復」です。

 

◆原状回復とは

原状回復をざっくり説明すると、「建物の劣化のうち、借主の落ち度で汚したり壊してしまった分を元通りにすること」という意味になります。ここで重要なのは、原状回復は部屋を借りたばかりの状態に戻すことではないということです。

 

具体的には部屋を「通常通り」使っていれば起こり得るような壁紙の日焼けや、家具を長期間置き続けたことによる絨毯のへこみ、冷蔵庫の裏の壁の黒ずみなどは借主が元に戻す必要がありません。

 

ここで重要なのは、部屋を「通常通りに使う」という基準です。前述の日焼けや黒ずみは、時間が経てばかならず発生する劣化であり、個人の手入れや努力では劣化を抑えるにも限界があります。

 

こうしたある種の不可抗力で起こる劣化については部屋を借りている人に責任が問われることはなく、修繕費用は家賃にあらかじめ含まれているという考えます。

 

では逆に借主の負担になる劣化とはどんな汚れでしょうか?身近な例だと、下記のようなものがあります。

 

・飲み物をこぼして絨毯に出来てしまったシミ
・壁にポスターを張るために画びょうを刺して開いた穴
・子供の落書き
・お風呂場やキッチンなどの水まわりに生えてしまったカビ
・換気扇の油汚れや洗面台の水垢
・濡れたまま放置したせいで腐ってしまった床

 

このあたりの詳しい基準は国土交通省が出している「原状回復のガイドライン」に載っていますが、後ほど詳しくご紹介します。

 

▼国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

 

※民法で定められているのはあくまで基準です。契約時に作成した「賃貸契約書」を必ず確認してください。契約書のうち「特約事項(特別な約束事)」という項目には、どのような原因で劣化したものは原状回復費用を請求されるのか、という基準が明確に記載されています。原状回復についての法的な効力は契約書に書かれた内容が最も強いので、賃貸契約書の特約事項と照らし合わせてください。

 

2.敷金が返金される場合、金額の相場は?

2.敷金が返金される場合、金額の相場は? 賃貸契約時に特に原状回復についての特約事項を取り決めていない場合、国土交通省の公表している「原状回復のガイドライン」に沿って敷金の返金額が決定されます。

 

借主の不注意や手入れ不足による汚れ、傷みがなければ、原則として敷金は全額返還されます。ただし、長年生活していて経年劣化以外の傷みがまったくないというケースも珍しいものです。

 

たとえばエアコンなど契約時にすでに部屋に設置されていることの多い家電は、次の入居者が入るまでにエアコン内部のクリーニングを実施する必要があります。住んでいる期間が長ければ、どうしても敷金から差し引かれるお金はあるものと想定しておいた方がいいでしょう。

 

敷金返還額の多い場合で、預けた敷金の半額ほどです。一般的には敷金の二割から一割程度が相場とされています。

 

退居時に部屋が汚ければ汚いほど返還される敷金は減ると考えておくのが無難です。そしてこれは逆にいえば、引越しの際に掃除をしっかり行ってきれいにしておけば、差し引かれる原状回復費用を抑えられるということでもあります。

 

3.引越しで賃貸物件を退居する時に掃除はどこまで必要?

3.引越しで賃貸物件を退居する時に掃除はどこまで必要? 引越し時に掃除をすることで、返ってくる敷金の額を増やせる可能性があります。では、具体的に部屋の汚れのうちどこからどこまでが借主の掃除すべき汚れになるのでしょうか。 下記に、借主と貸主(管理者)、それぞれが清掃費用を負担する箇所をまとめておきます。

 

◆借主が負担する汚れ(敷金から差し引きされる分)

・借主の不注意によって発生した汚れ、キズ
例)カーペットにこぼした飲み物の汚れやシミ、タバコの焦げ跡、家具を引きずってできたフローリングの擦れ、ペットのフンや尿による汚れ、ひっかき傷など

 

・借主が故意につけた汚れ、キズ
例)ポスターやカレンダーを貼った際の画鋲の穴、壁紙に染み付いたタバコのヤニ、エアコン設置のために開通させた穴、鍵を紛失して鍵屋に解錠してもらったドア、壁を殴ってできた穴など

 

・日常の手入れや掃除を怠ったために付いた汚れや劣化
例)降り込んだ雨や結露で濡れたまま放置して腐ってしまったフローリング、掃除せずに放っておいたシンクやバスタブの水垢、排水溝の詰まり、ガスコンロや換気扇の油汚れ、浴室のクロカビなど

 

◆貸主負担(家賃に含まれる分)

・長期間経過したことによる経年劣化
例)紫外線で変色(日焼け)した壁紙、ワックスのはがれたフローリング、色あせた畳、冷蔵庫やテレビの裏の黒ずみ、家具の重みでつぶれてしまったカーペットなど

 

・入居前から物件が抱えていた原因による劣化
例)入居したときにはすでに付いていた汚れやキズ、入居当初から雨漏りしていたために腐ってしまった床、日照条件が悪いため発生してしまったカビなど

 

・絶対必要ではないが次の入居者へのサービスとして行う処置
例)トイレの消毒を含むクリーニング、網戸や窓の張替え、破損ではなく防犯を目的とした錠前の付け替え、部屋の状態にかかわらず行うハウスクリーニングなど

 

・災害など不可抗力によって発生した劣化
地震でゆがんだ窓、同じ棟で起きた火事による煤汚れや建材の劣化、台風で飛んできた物が直撃して割れた窓など

 

(参考:国土交通省発行「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

 

いずれの場合もポイントとなるのは、汚れや劣化といった建築物の価値の低下が、「借主の努力によって防げたかどうか?」になります。特約事項によって定められた決まりがない限り、原状回復費用をどちらが負担するかの論点はこれ一つです。

 

結論になりますが、「自分で汚してしまったものは自分で掃除する」というのが、敷金を多く返還してもらう大原則です。

 

4.退去時の引越しで知ってきたい掃除のコツ

4.退去時の引越しで知ってきたい掃除のコツ 引越しの際、掃除すべきポイントはこれで決まりました。次は敷金をたくさん返してもらうために、退居時の掃除で押さえておきたいコツについて解説していきます。

 

敷金の返還割合に影響が出やすい場所は、まず汚れやすいキッチンやお風呂場といった水回り、水垢の付きやすいトイレ、そしてカーペットなどです。重点的に掃除しておきたい箇所ごとに掃除のコツをご紹介いたします。

 

・キッチン
とくに汚れやすいのがガスコンロと換気扇です。この二つは料理の際に出た油やすす汚れが付着しやすく、掃除が大変なため取りづらいガンコな汚れがこびりついてしまいがちです。

 

通常の洗剤では落としきれない厄介な油汚れには、「重曹」を使った掃除が便利です。スーパーやホームセンターなどで簡単に入手できます。

 

「重曹1に対してぬるま湯20」の割合で溶かした重曹水を作り、換気扇の羽根やコンロの金具など取り外せるパーツを30分ほど浸け置きしましょう。重曹は水に溶けるとアルカリ性の液体となり、酸性の油汚れを中和してはがれやすくする効果があります。

 

浸け置きした部品をスポンジなどでこすれば、専用の洗剤を使わずとも驚くほどキレイに汚れを落とすことができます。同様に重曹水をスプレーボトルに入れて吹き付け、しばらく置いてからこすることで、浸け置き洗いができない場所の油汚れもスッキリと落とせます。

 

シンクに付着した強固な水垢は、「クエン酸」を使用することで簡単に落とすことができます。クエン酸も薬局やホームセンターで手軽に入手が可能です。

 

重曹水と同じ手順でクエン酸水を作れば、水垢に対して効果を発揮する洗浄液になります。水垢の主成分は水道水に含まれるミネラル類です。これらは強固なアルカリ性をもっているため、酸性のクエン酸で同じように中和できるという仕組みです。

 

・お風呂場、トイレ
お風呂場とトイレの主な汚れは水垢と皮脂汚れ、それからカビです。水垢はシンクと同様にクエン酸を使うことで、皮脂汚れは酸性なので重曹を使って、中和作用でスッキリ落とすことができます。

 

厄介なのが壁タイルの目地などに深く根付いてしまったカビですが、これもちょっとした工夫で掃除することが可能です。用意するのは漂白剤と片栗粉、それから熱いお湯です。

 

カビは熱に対して弱く、50℃以上の高温で死んでしまいます。この性質を利用し、50℃以上に設定したシャワーをカビの生えた場所にかけ続けることでカビを死滅させることができます。

 

深く根付いたカビの根っこまで完全に死滅させるには、長い時間熱いシャワーを浴びせ続ける必要があります。50℃以上のシャワーを90秒間かけ続けましょう。

 

ただしカビ自体を全滅させても黒ずんでしまった部分はもとに戻らないため、キレイな状態に戻すには漂白剤の出番になります。同量の漂白剤と片栗粉を混ぜ合わせて、即席の「漂白パック」を作りましょう。

 

片栗粉によってペースト状になった漂白剤を黒ずんだ場所に盛り付けて、15分程度放置します。黒ずんだ部分に漂白剤が長くとどまり、カビの残党にトドメを刺して黒ずみを漂白してくれます。この漂白パックはシャワーの使えないトイレのカビ退治にも有効です。

 

・カーペット
カーペットの主な汚れの原因は、こぼしてしまった飲食物と、カーペットの上で生活している人間の皮脂や汗です。とくに裸足でカーペットの上を歩くとすぐに黒ずんでしまいます。またカーペットは繊維の間にホコリを吸着する性質があり、皮脂や埃をエサとするダニの温床にもなります。

 

カーペットの掃除のコツは、時間をかけて掃除機をかけることです。ダニはカーペットの繊維にしがみつくようにして住んでいるので、掃除機をかける時間が短いと吸引に耐えきって生き残ってしまう可能性があります。長時間吸い込みを続けて根絶やしにしましょう。

 

カーペットの軽い汚れには重曹が効果的です。人間の皮脂や飲食物は酸性なので、重曹で中和して落とすことができます。また重曹には吸湿性があるので、粉のままの重曹をカーペットに振りまいてしばらくなじませたあと、掃除機をかけると重曹に吸着された汚れも一緒に吸い取ることができます。

 

また重曹の吸着性はシミ抜きにも有効です。重曹をシミのできた部分に振りかけてから濡れタオルで挟み込み、何度も叩くと次第に汚れが下のタオルに移っていきます。付着してまもないシミであればこの方法で落とすことができます。

 

5.プロのクリーニングサービスを利用する手も

5.プロのクリーニングサービスを利用する手も 退居時にどうしても掃除をする時間がとれない場合や、個人の手に負えないひどい汚れがある場合、引越し時の掃除をプロのクリーニングサービスに任せることも一つの手段です。

 

「費用を抑えたいから掃除をするのにプロに頼んだら本末転倒では?」とお思いかもしれません。でもプロに依頼する場合もかかる費用はピンからキリまで大幅な差があるのです。

 

管理者側が退去時の原状回復としてハウスクリーニングをプロに依頼する場合、物件の品質維持のために部屋全体を一括で清掃するよう依頼することになります。「汚れを落としきれないこの部分だけプロに頼みたい」といったピンポイントな依頼を行うケースはあまり多くありません。

 

そのため、大家さんや不動産管理会社がプロに依頼する場合と、入居者が自分で清掃範囲を指定して依頼する場合とを比較すると、自分でプロを呼んだほうが費用を抑えられる場合があります。

 

また自分でプロのクリーニングを依頼する場合、複数業者から見積もりをとって安いところを自分で選べるというメリットもあります。どこを重点的に掃除すべきかを把握できていれば、費用を必要最低限に抑えてプロに任せることも可能なのです。

 

6.もし高額な追加請求が発生した場合は?

6.もし高額な追加請求が発生した場合は? 賃貸住宅のトラブルの一つに、引越しの際に掃除をキレイに済ませておいたのに高額な原状回復費用を請求されるケースや、あるいは敷金を差し引いても費用があまりに高すぎるといったことがあります。

 

不当な高額請求に納得がいかない場合は、泣き寝入りせず戦う姿勢を見せましょう。

 

まず重要になるのが、「支払いに合意しない」ことです。退居時に管理者側から追加で料金を請求される場合、かかる原状回復費用の見積もりを提示されることとなります。この時点で金額が高すぎると感じたら、決して押印やサインをせず、請求に対して合意しないという意思表示をしましょう。

 

「見積もり」の段階であれば支払いの義務は発生せず、見積もりに対して合意することで初めて請求書の発行と支払いというステップに移ります。そのためこの時点で待ったをかければ、法外な高額請求をひとまず抑え込むことができます。

 

ここからは管理者と入居者とで、この金額が妥当であるかどうかの話し合いになります。見積もりの内容を確認し、クリーニング業者の費用が相場と合っているか、原状回復の範囲外の部分まで請求されていないかなどをしっかり検討しましょう。

 

このとき、管理者と入居者の一対一になると冷静な判断がしづらく、感情論や水掛け論に発展しかねないため、第三者に仲介を依頼することも有効です。自治体の消費者相談窓口や弁護士に相談する、という旨を伝えれば管理者の態度が一変することもままあります。

 

原状回復の費用はさまざまな要素が絡むため、不動産の知識がないと相手の言うがままになってしまうケースが少なくありません。大切なのは費用の内訳をしっかり吟味し、原状(入居したときの状態)と照らし合わせる視点を持つこと。そして、相手に対し「こちらは納得していない」という意思表示をすることです。

 

7.入居時の掃除で気をつけたいこと

7.入居時の掃除で気をつけたいこと ここまでは退居時の掃除の注意点についてご解説してきました。最後に、引越した先で新生活を始める際に気を付けておきたいことをご説明いたします。

 

無事に引越しが終わったら、ご近所へのあいさつ回りを済ませ、新居の掃除をしましょう。キレイなお部屋で新生活をスタートすることはもちろん大切ですが、それ以上に新居の掃除は重要な意味をもっています。

 

第3章でも触れましたが、「入居時にすでに付いていた汚れやキズ」については、管理者側の負担で原状回復を行う義務があります。退居時に既存のキズや汚れの分まで費用を請求されることがないよう、あらかじめキズや汚れがないかチェックしておきましょう。

 

チェックしておくべき項目は以下の通りです。

 

・フローリングやカーペット、畳に大きなキズや汚れはないか
・照明のスイッチはぐらついていないか、オン/オフがしっかり可能な状態か
・コンセントの周囲に焦げ跡や変色はないか、プラグの抜き差しに異常はないか
・天井に目立つ汚れや黄ばみはないか
・壁紙に汚れや落書き、タバコのヤニやはがれた箇所はないか
・換気扇やガスコンロに油汚れは付着していないか
・窓やドア、ふすまなどは引っ掛かりなく快調に開け閉めできるか
・お風呂場やトイレ、キッチンのシンクなどに水垢やカビは発生していないか
・網戸のメッシュはしっかりと張りなおされているか
・排水溝の詰まりや配管に異常はないか

 

これらは使い方やお手入れ次第で劣化しやすく、原状回復の請求項目になりやすいポイントです。退居時に清掃や修繕の費用を請求されないよう、汚れやキズ、劣化を見つけたら忘れずに記録しておきましょう。

 

デジカメなど日付のわかるもので写真を撮っておくと、後々請求費用をめぐって裁判になった際にも強力な物的証拠として使えます。トラブルを回避する備えとして、事前確認はしっかり行っておくことが大切です。

 

8.まとめ

8.まとめ 敷金返還と原状回復についての基礎的な知識から、敷金を多く返してもらうためにすべきことなど、賃貸住宅のお引越しにおける重要事項を幅広くご紹介してきました。

 

「立つ鳥跡を濁さず」という言葉があるように、使った場所はキレイに掃除するというのは古くから日本人の美徳とされてきました。引越しの際に掃除をするその精神は、現代にも原状回復というかたちで、確かな合理性とともに残っています。

 

不動産にまつわる言葉はいまいちピンとこないものが多く、完全に理解することは難しいですが、「自分で汚した分は自分でキレイにする」ということだけ覚えておけば退居時の敷金返還で役立ちます。

 

また新居で気持ちよく新生活を迎えるためにも、掃除のコツをチェックしながらいいスタートを切りましょう!
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